Surabaya, JatimInsight.Id – Pasar hunian ekspatriat di sejumlah koat besar seperti Jakarta, Surabaya, Bali dan lainya memasuki fase ekspansi baru pada semester pertama 2026, didukung oleh pelaksanaan berbagai proyek investasi berskala besar di sektor energi, pertambangan, teknologi, dan industri di Indonesia.
Berbeda dengan pemulihan pasar sebelumnya yang terutama didorong oleh normalisasi ekonomi, siklus saat ini mencerminkan realisasi proyek-proyek investasi modal jangka panjang.
Kondisi tersebut mendorong arus masuk tenaga profesional ekspatriat yang lebih berkelanjutan sekaligus memperkuat permintaan terhadap hunian.
Poin-Poin Utama
- Perusahaan multinasional mulai mengevaluasi kembali kebutuhan hunian mereka.
- Keputusan terkait hunian semakin mempertimbangkan kesepadanan antara biaya dan manfaat yang diperoleh.
- Pergerakan nilai tukar rupiah akan memengaruhi aktivitas penyewaan pada masa mendatang.
- Perusahaan tetap membutuhkan hunian bagi tenaga kerja ekspatriat, tetapi semakin selektif dalam mengalokasikan anggaran akomodasi.
Pada saat yang sama, kondisi makroekonomi turut mengubah perilaku penyewaan korporasi. Volatilitas nilai tukar menjadi salah satu faktor yang memengaruhi pasar hunian ekspatriat Jakarta.
Kondisi ini mendorong perusahaan multinasional untuk mengevaluasi kembali lokasi hunian, ukuran unit, dan jenis akomodasi, sebagaimana dijelaskan dalam Laporan Pasar Hunian Ekspatriat Jakarta Semester I 2026 Colliers Indonesia.
Depresiasi rupiah telah mengurangi kemampuan anggaran perusahaan yang tunjangan huniannya masih ditetapkan dalam rupiah, sementara pemilik properti tetap menetapkan harga sewa hunian premium dalam dolar AS.
Ferry Salanto, Head of Research, mengatakan, “Tekanan nilai tukar memengaruhi jenis hunian yang secara realistis dapat diperoleh perusahaan dengan anggaran yang tersedia di Jakarta. Perusahaan tidak serta-merta mengurangi kebutuhannya, tetapi menjadi semakin selektif dalam mempertimbangkan lokasi, ukuran unit, serta kesepadanan antara biaya dan manfaat yang ditawarkan.”
Laporan tersebut mengidentifikasi kesenjangan yang semakin lebar antara asumsi anggaran perusahaan, yang umumnya menggunakan nilai tukar sekitar Rp16.000 hingga Rp16.800 per dolar AS, dan nilai tukar pasar yang berada pada kisaran Rp17.900 hingga Rp18.000 per dolar AS selama periode pelaporan. Kesenjangan ini mendorong sejumlah perusahaan untuk mempertimbangkan unit yang lebih kecil, memperluas cakupan lokasi pilihan, atau beralih dari rumah tapak ke apartemen.
Lenny van Es-Sinaga, Head of Residential Services, mengatakan, Ekspatriat semakin kesulitan mendapatkan properti yang mereka inginkan. Hal ini tidak hanya disebabkan oleh terbatasnya ketersediaan, tetapi juga oleh pergerakan nilai tukar yang mendorong biaya sewa melampaui anggaran yang telah dialokasikan.
Di tengah dinamika tersebut, permintaan tetap tinggi, khususnya untuk rumah tapak, baik yang berada diluar maupun didalam kompleks perumahan. Pada saat yang sama, pemilik properti, terutama pemilik aset berkualitas tinggi, cenderung mempertahankan harga sewanya sehingga ruang untuk negosiasi penurunan harga menjadi terbatas.
“Kondisi ini membuat proses penyewaan menjadi lebih selektif dan, dalam beberapa kasus, memerlukan waktu lebih panjang.” Katanya.
Tekanan terhadap keterjangkauan tidak serta-merta melemahkan permintaan, tetapi justru mendorong perusahaan untuk menerapkan strategi hunian yang lebih fleksibel.
Strategi tersebut mencakup peningkatan penggunaan apartemen berlayanan, perluasan area pencarian properti, serta evaluasi yang lebih cermat terhadap kesepadanan antara biaya dan manfaat yang ditawarkan setiap properti.
Colliers memperkirakan permintaan terhadap hunian ekspatriat akan tetap positif sepanjang semester II 2026 hingga jangka menengah. Banyak proyek yang mendukung arus masuk ekspatriat memiliki periode pengembangan dan operasional yang panjang. Kondisi ini diperkirakan akan menciptakan aliran kebutuhan hunian yang relatif stabil.
Meskipun demikian, aktivitas penyewaan pada masa mendatang akan dipengaruhi oleh kesenjangan antara kemampuan anggaran penyewa dan ekspektasi harga pemilik properti.
Di tengah tekanan anggaran perusahaan yang semakin besar, pemilik properti berkualitas tinggi yang telah direnovasi tetap memiliki posisi tawar yang kuat karena ketersediaan hunian yang sesuai masih terbatas. ji3/ sur
